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  一、 先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧
  百度百科上的定义:产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
  好吧,70年的使用权,给不了所有权,大家都懂...(参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用)但是这个“必然”用的也太坑爹了吧!房屋和土地在澳洲确实是分开处理的,买house的时候签合同,签的是land&house package合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。当然,如果你够牛,果断先买好地,再自己找设计建筑,和政府申请,等个一年半载的申请下来了,就可以拥有自己梦想中的房子了。 如果买apartment的话,也是有土地所有权的,叫joint land,就是和别人共有的,具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的land tax。

  我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,也不知道真的假的。 只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。
  只能说,从九十年***始,在全球经济大宽松的背景下,增长较为迅猛,之前的走势增长幅度较CPI 略高而已。
  事物都有两面性。是不是说增长幅度小,就不具备投资价值呢?当然不是! 正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。
  3、风险性差异
  下面是几组数据参考:
  北京市公安局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉,该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,北京空置房比例高达28.9%。

  上文提到,30%的澳洲人口是租客。那么,在澳洲买了房子,起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是市郊的。
  人多房少,供小于求,这是澳洲各个城市乡镇的大致情况 “228,000-home shortfall for sydney” 悉尼今年还缺少22.8万套住房才能满足住房需要。空置率高才怪。
  说的简单点,就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%~3%。

  4.1 上文提高不算政府补助和退税收入,ROI已经是5.2%,基本和今年的房屋贷款利率(5.5%~6.5%)持平。如果你还是正常的中国人,就该开始琢磨了,傻子才一辈子租房住呢!拿一样的钱替别人供房子,这和帮别人养孩子不差不多么...等把儿子养大了,他还管别人喊爹! 嘿,你别说,鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱,自由,提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。 我就碰到过一七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在manly beach。图的就是这个范儿!
  不是夸张,上面所述句句有理有据。今年十月一号起,在新南威尔士州,首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助(first home grant),同时享受印花税的减免(55万以下全面,55万至65万部分减免)。前提是购买$650,000(房屋中位价)以下的新房或楼花,并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。
  维多利亚省,2010年7月1日至2012年6月30日,第一次购买新房作为自己住房者可申请$13,000补助。但房屋不超过$600,000.
  举个例子,今年你的工资是8万,发下来的时候就只剩下62,453了,因为老板帮你向政府上了税(不能怪他)。
  假设去年呢,你恰好买了个60万的新房子,第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上,你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata,interest...,收入是rent。一切按最保守计算,ROI=5.2。收入-支出=$600*52(一年的租金)-5.5%*$48,0000(贷款80%的年利息)-500(water rate)-1200(strata)-600(council rate)≈ 0 那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000。接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资“亏损”的缘故,你今年的taxible income变成了$62000 (80000-18000),实际应该向政府上交税额
  由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100。老婆在accounting firm工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

  2.所购买房屋只能用于自住不能用于出租或者任何商业目的;
  4.审批人员心情及人品。
  5 银行放贷策略不同
  5.1 贷款难度
  并且,最近的种种经济指标和数据指明,澳洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国8.1%(在QE3之后),GDP增长年率4.8%虽不及中国,也远非美(1.5%)日(0.8%)欧(-0.4%)可比。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里,澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%,简直是出淤泥而不染。与被称为避险天堂的日元资产比(2011-12财年预算赤字占GDP的比重为195%),澳元甚至已经具备了部分避险功能。反倒是中国的经济情况对澳元资产起了决定性的影响,因为澳洲主要支柱产业---矿业出口非常依赖中国经济。但即便是十年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助。
  5.2 贷款首付
  对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年悉尼房屋中位价两房60万为例,购买楼花的订金只需5%-10%,即3万~6万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至68.4万,加上5000澳元的投资者政府补贴,获利将可能是两年的学费。其后――*如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。――*如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的将是大笔的capital gain。当然,自己就得租房住 ――*如果将此房的Master room租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时capital gain。 当然了,在这样一个讲求专业的国家,一定要找个专业的broker帮助实现贷款,专业的律师维护最大权益,专业的会计帮助避税。

  这里的银行是允许我们只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!!这一点似乎对很多国内的很多同胞是非常不能理解的。见过很多学生的父母来这边看房,看好了就要Pay-off。不是想显示自己多有钱,只是他们已经习惯这样做,反正国内买房子早晚要还清。而且既然有能力一次性付清,又何必慢慢还贷呢? 下面我来分析一下。
  为什么可以只还利息?参见上文产权的问题,国内房屋使用权70年,所以你当然要在你房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了? 而澳洲的房屋是私有财产,即forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时候还清!

  如果实在忍耐不住证明“中国人都是大款”的心态怎么办,教你一招,向银行申请一个off-set account,把房款放进去,每个月银行自动从里面拿钱。无息,因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-set account是自己的账户,可以随时取钱出来,只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。
  5.4 再融资 Refinance

  澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分筵席了英国的传统。这体现在各个领域,包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer是不会见面的,整个买卖过程都将通过第三方――中介Agency完成。在买卖双方的律师配合下,由中介为双方交换合同。当然,联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至,因为中介有较大的bargain power(集合买家,相当于团购), 有时可以向开发商为买家争取利益。
  买房子的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA(development approval)审批下来开始卖的,这个时候的大楼别说还没影儿呢,连地皮上面原先的房子还没拆呢!开发商边盖边卖,越卖越贵,等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子,看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地... 先付个少则2000,多则5000的订金,一个礼拜以后付房款的10%,建好以后再付10%,这才看到自己房子实际长什么样。这主要是因为银行对买家的放贷条件是很宽松的,对开发商却非常严格。有个10%原则,是只有开发商收到了一户的10%,才算这户已经卖掉了,银行才会放一部分贷出来给开发商。 基于这个原因,项目的初期买就好于后期,有更多的楼层、户型选择,开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。

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